Di cosa tratta la legge di delegazione europea sulla tutela dei consumatori con un mutuo sulla casa? L’approfondimento.

Il recente recepimento della norma europea in Consiglio dei ministri porta con se importanti novità nell’ambito della tutela per i consumatori inerenti ai contratti sui mutui. Il recepimento del provvedimento Ue è previsto dal disegno di legge di delegazione europea 2015 che ha ottenuto il 4 Novembre il via libera dal Consiglio dei ministri, dopo la Conferenza Stato-Regioni.

Focus Giuridico
Il mutuo è un contratto mediante il quale una parte, detta mutuante, consegna all’altra, detta mutuataria, una somma di denaro o una quantità di beni fungibili, che l’altra si obbliga a restituire successivamente con altrettante cose della stessa specie e qualità.
Si tratta di un contratto di natura reale, il cui effetto essenziale è quello di trasferire la proprietà delle cose al mutuatario. La liberazione dell’obbligo di quest’ultimo si avrà con il trasferimento, alla scadenza stabilita, al mutuante delle stesse cose ricevute e della stessa quantità della medesima specie. Si tratta di un contratto traslativo in quanto trasferisce la proprietà della cosa, e di norma è oneroso in quanto il mutuatario ha l’obbligo della corresponsione degli interessi sulla somma di denaro ricevuta. E’ senz’altro contratto a prestazioni corrispettive, in quanto gli interessi costituiscono controprestazione del diritto reale sul capitale acquistato dal mutuatario .

Una tra le figure più diffuse nella prassi è il mutuo immobiliare, concesso per soddisfare esigenze di denaro in qualche modo collegate all’acquisto di un bene immobile per compravendita (o, nel caso di fabbricati, anche per costruzione). Il giorno della compravendita, in presenza di acquirente, venditore, e funzionario della banca, il notaio pubblica due atti: il rogito che trasferisce la proprietà dell’immobile, e l’atto di mutuo immobiliare fra banca e acquirente, allegando il piano di ammortamento.
Il mercato dei mutui resta pesantemente sbilanciato in favore dei mutuanti (in genere le banche), che propongono i loro prodotti in forma di offerta unilaterale, con scarsissimo margine di negoziabilità da parte del mutuatario in ordine alle condizioni economiche ed alle altre condizioni contrattuali. A tale fattispecie si riferiscono le novità appena recepite dall’Europa, molto attenta alle esigenze dei consumatori specialmente nel settore immobiliare.

Le principali novità normative
Il primo importante passo avanti riguarda i beni immobili residenziali che prevede:
1. l’eliminazione delle penalità a carico del mutuatario in caso di estinzione anticipata del mutuo
2. un periodo di 7 giorni di “riflessione” durante i quali il mutuatario ha il tempo di confrontare le possibili alternative sul mercato.

Le implicazioni per le banche saranno quindi le seguenti:
1. non potranno essere applicate sanzioni né indennità o oneri nel momento in cui un consumatore vorrà pagare immediatamente la restante parte del mutuo in un’unica soluzione tramite l’estinzione anticipata del mutuo
2. avranno l’obbligo di attendere 7 giorni per stipule di nuovi contratti per clienti provenienti da altre banche, al fine di consentire al mutuatario di riflettere adeguatamente sulla decisione, riducendo così l’effetto entusiasmo e la stipula di contratti di compravendita immobiliare che possono rivelarsi non convenienti o non in linea con la concorrenza.
3. Viene stabilita inoltre l’esdebitazione a seguito della vendita all’asta della casa. Qualora l’esito dell’esecuzione forzata sull’immobile ipotecato residui una parte del credito in capo alla banca, tale credito può essere cancellato. Una situazione di questo tipo si può verificare quando ad esempio il bene viene venduto ad un valore più basso del debito residuo in capo al cliente.

Tutele per i debitori:
La legge Europea va oltre, prevedendo anche un’apposita tutela per i debitori che si ritroveranno in difficoltà economica e che quindi gestiranno con fatica il pagamento del mutuo. In sostanza, la direttiva impone agli istituto di credito di esercitare un ragionevole grado di tolleranza prima di dare avvio a procedure di pignoramento e di esecuzione forzata immobiliare sui beni sui quali grava l’ipoteca.
Per evitare inoltre che il mutuo superi le possibilità economiche del consumatore e la stima dell’immobile ne risulti falsata, la norma individua dei metodi standard per la valutazione delle abitazioni residenziali ai fini della concessione di crediti ipotecari, in modo da evitare sperequazioni.
La direttiva individua inoltre la figura professionale del consulente finanziario che avrà il compito di avvisare il consumatore nel momento in cui la sua situazione reddituale non gli consentirà di sostenere il mutuo. Il suo ruolo, quindi, è quello di occuparsi della sostenibilità delle rate, anche nell’interesse dell’ente finanziatore.
Viene introdotto infine il passaporto europeo, che consente agli intermediari del credito di operare nei paesi europei in forza dell’abilitazione concessa da parte dell’autorità competente dello stato di origine. Questo potrebbe portare a una maggiore concorrenza all’interno del mercato del prestito immobiliare.